作者：米宅

译者：乔妹

许多卫星城的房价毕竟很梦幻。

间接看右图。

注：图片作者于武汉买房知识局

这是武汉——

东南西北都是2万，服务中心边线卖多少？

同样也是2、3万。

何德何能？中央商务地区和卫星城外围卖一个价。

再看无锡——

这是今年一季度无锡卫星城考察的调研数据。

而，无锡中部中央商务区，也是卖4多万。

无锡的房价结构，基差连50%都不到，并没拉开太大差别，非常的集中化。

不仅是武汉、无锡，除了无锡、贵阳、衡阳……

无锡城中3多万，贵阳城中2多万，衡阳城中1多万……

这些卫星城的主主城区和片区基差都极小，好股和坏股的基差都极小。

它们的房价，怎么会如此平均？

这里首先要说的，是新房限售。

限售的逻辑是什么？

高房价压一压，紧邻卫星城销单价格。

低房价不必压，紧邻卫星城销单价格。

所以，有限售的卫星城，房价都呈现一个特征：房价集中化！

看看最典型的衡阳，2021年各个股的最高吕普县限售。

整个环中，基本都是1.3万的价格。

不论是绒兰，房基差别都不大。

除了无锡，也原因在于新房限售，许多高商业价值的优质股房价被打压。

今年一季度，无锡新朱雀股，新房限售是4.5万，而周边不错的二手货房已经卖给5.5-6万。

黄浦大东门外股一二手货房相差悬殊5-10千，镇江中央商务区相差悬殊5-8千，海棠矶股相差悬殊5千，市中心区湖股相差悬殊3-5千……

值得称赞买的高商业价值地区被打压，不值得称赞买的低商业价值地区被抬举。

除了限售，房价集中化还和卫星城的多服务中心有关。

或许原因在于卫星城的空间地形，或许是为了疏散服务中心主城区人口的刻意规划，许多卫星城拥有多个服务中心。

比如无锡，是一个被赣江和群山切割的卫星城。

没了平原的而今，想利用延伸段劳特尔劳特尔向外发展，还是有难度的。

如果你问当地人无锡的锦利环分别在哪里，他们会蒙圈的，只会告诉你奥体中心在哪，市中心区在哪，海棠矶在哪。

没了延伸段的框架，最间接的体现，是没绝对的卫星城服务中心。

这是无锡从1947年到2019年的主城区热力图。

可以很清晰看到，无锡的卫星城扩张是以点带面的模式。

间接把主主城区一部分产业四散安置，分流主主城区人口。

你会发现，圣埃蒂安德、市中心区湖、镇江新城、江心洲、海棠矶等等，几乎无锡所有的片区，都有自己的商圈服务中心，都能满足基本的生活需求。

这些，还不是最关键的。

最关键的是，很多片区自己还拥有一定量的产业，能够实现产住结合。

市中心区湖有市中心区、产业园、高科产业，两湖有市中心区、产业园，软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业，相对独立，可以自成一体。

如果你留心看，会发现，无锡地铁几乎没一条独立的延伸段，全都是放射型的线路。

每条地铁向外辐射的里程都特别长，完美到达卫星城的各个组团。

至此，整个卫星城的房价，被这种模式慢慢烫平。

武汉也是一样，没所谓绝对的市服务中心，而是东南西北多服务中心。

一个很重要的原因是，它的土地被分割了，被山和水分割开了。

很少有人能准确的说出，武汉的市服务中心到底在哪里。

是解放碑？镇江嘴？弹子石？还是照母山？海德公园？

其实，每个地区都有自己的核心股或者说是服务中心地段。

甚至，每个地区的各个股也都有属于自己的中央商务区。

随着多个服务中心的发展越来越成熟，武汉的房价体系也就不再按常理出牌了。

延伸段存在的意义也越来越被弱化，整个卫星城开始呈现房价集中化的格局。

当卫星城成熟区和非成熟区的房价趋同，当空白之地和人满为患的房价趋同，当有商业有学区和没商业没学区的房价趋同……

每个地区的房价都差不多的时候，你很难知道哪里才是重点。

一旦押错了地区，就很有可能高位站岗。

怎么才能不出错？怎么才能减少踩坑的概率？

你只需要知道，不同的地区商业价值是分层的，不同级别的地区，房价天花板肯定是不一样的。

那么，到底是什么决定了地区的商业价值？

最核心的，是产业。

房价归根结底，还是跟着产业发展走。

如果某个地区的产业级别高，那么这个地区的房价水平就高。

如果配套再完备许多，那么这个地区的房价天花板就更高了。

当然这里的产业，不是传统产业，而是那些政府特意引进的高端产业。

高端计算产业和金融业，除了许多高科技的制造业和研发。

有了高端产业，才有高收入人群，未来才会有高房价。

注意，这里要警惕那些空有概念，房价却着实不低的片区陷阱！

规划还在纸上，美好还在想像中，房价已经透支，红利已经释放完毕，而一切落地还悬在空中，风险是极大的。

当前阶段，收住想像，盯紧那些看得见、摸得着的现实，才更为安全，更为靠谱。

所以，最安全的办法，是回归、聚集这个卫星城最有商业价值、最值得称赞买的好地区，也是中央商务区！

这，才是最底层的逻辑。