文 / 子木

前两天，张文宏的句美术设计刷了屏：

这句话对买房人而言，也反之亦然服气。

“2022年，房子究竟买不买？”

那个难题，每到年尾单厢井喷式快速增长，我也会准时编写对下月房价的设想和体悟。

但在这以后，除了很多话想说。

所以，我给2021年的房价总结为三个字：

大变局。

今天，子木以十大小基本常识为主题，以飨读者。（文章有些长，但我希望你可以读到最后）

1

然而当人们举足欢庆的时候，疫情又一次出现在了人们的视野中。

疫情也就成了影响房价周期的一大因素。

比如武汉、石家庄、大连、北京等等城市，当初在疫情后，房价都出现不同程度的下跌。

以后我对西安房价进行预测，预计二手房价格会在下月年中“筑底”，但遭此一疫，起码缩短3个月的时间。

2

政策态度转变

我国房价，是典型的政策性市场，这种市场最大的影响因素有且只有一个：

“态度”。

最典型的时期是在2000年-2018年。

事实就是证据，这几年只要地方松绑调控，就会被约谈，“松绑一日游”的现象，成为常态。

人为刺激，就是通过政策”创造房屋购买力“。

比如2018年前轰轰烈烈的”货币化棚改“，把你的房子拆掉，给你一笔钱让你买房，这已彻底被封存在历史书中。

而这，也将彻底放大“马太效应”。

3

房价分化

房价的“马太效应”，也可以叫做“房价分化论”。

之所以这么不厌其烦地强调那个观点，是因为真的不想让很多购房者入坑了。

楼盘销售跟我说，大部分都是周边县城的有钱人过来抢的。

那一刻我释然了，因为房价一直都是这样，总有无穷无尽的韭菜往镰刀下面跑，劝都劝不住。

这时候有人问了，哪些城市的房价会持续衰退呢？

如果你不会研究人口和产业数据，你只需要关注两点：

截至目前，全国已经有21城发布“限跌令”，有的是直接出文件，有的是约谈房企，限制降价，否则拒绝网签。

这些城市包括菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

而“自救”，就是此阶段出台鼓励买房政策的城市，比如这两天以黑龙江、吉林为首的东北片区，已经熬不下去了。

4

烂尾楼风险

2021年，是历史上开发商最煎熬的一年，任何人都无法想象，监管部门会对那个行业，进行如此严厉的整治。

年底这段时间，为了防止开发商债务违约，出台了一揽子计划，定向疏解困难。

很多人误以为是对地产行业的放松，给奶吃了。

也就是说，高信用、低杠杆的开发商会救，甚至会帮助他们并购那些低信用、高杠杆开发商的资产，以达到优质信用转移的效果。

在买新房时，要对开发商的资质进行背调；签合同时，一定要注意钱是否打进了银行监管账户；打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不要买，可能明天就跑路了。

5

新二手房迷局

现在全国主要城市新二手房存在以下几种形态：

2、新房限价、二手房正常

3、新房不限价、二手房正常

在一二线城市，新房限价，自然跟周边的二手房价格形成倒挂，这种房子是可以上车的，毕竟买到就是赚到。

也就是说，无论行情如何，倒挂新房该买还得买。

这是因为他们有急性换房或者变现需求。

对三四线城市而言，房价相对更难降。

今年变化了很多，是因为监管部门对开发商融资进行限制，三四线开发商绷不住了，纷纷降价回血，从而带垮了二手房市场。

6

房地产税出台

2022年会出台房地产税吗？这是所有人都比较关注的难题。

某高层人士在重要会议上讲到，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

在我看来这就是一场误会。

比如被优先考虑的试点城市深圳，大概率会在2022年推出房地产税。

不过还要看2022年深圳乃至全国的房价是否稳定。

只有房价行情和经济相对稳定，才能冲抵房地产税出台带来的利空。

7

精准调控

过去在房价中，最难管的，一个是二手房价，另一个是地价。

但在今年，高层推出了二手房指导价和集中供地政策，瞬间擒住两大猛虎，可谓不破不立。

新房限价，二手房指导，也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。

但是政策能防跌吗？

很难。

不然，怎么会出现鹤岗5万块钱的房源呢。

8

投资价值

不得不说，这几年的房住不炒，正在加速剥离房地产的金融属性。

过去闭眼买房，躺着赚钱，现在睁大眼睛，跑着亏钱。

比如A住在北京西城区，享受着全中国最顶尖的教育、医疗和商圈，B住在黑龙江双鸭山市，身边的年轻人都走光了，资源享有根本不是同一个世界的。

人口迁徙导致局部城市资源更加紧张，稀缺性暴露。

七普数据显示，深圳2020年常住人口已经达到1756万，10年增量高达713.6万。

这时候倒挂新房，会有人去抢，抢来就是赚，而二手房被指导，但反之亦然每天有刚需入场接盘，逐步往起支撑房价。

在我看来，未来全国主要一二线城市未必是最赚钱的家庭资产配置，但跑赢通胀是没难题的。

9

利率趋势

2022年，各城市的房贷利率会跟着整体行情走，行情热房贷利率涨，行情冷房贷利率降，成为了调节房价的主要工具。

但要注意，房贷利率下降，可能会引发房价上涨，比如北京这段时间信贷放松，成交量在反弹，预计下月有小阳春行情。

12月马上要结束了，如果出现明显翘尾行情（成交量连续反弹），就别等房贷利率下调了，赶紧找房上车。

但对房贷利率较高，且没什么行情的城市，能等就等，这里重点点名洛阳。

因为买房人太少，洛阳现在开始下调房贷利率刺激买房需求，很多人上了车，这就很不科学。

10

保持平常心

写到这里，九大关键词已经完全覆盖了对2022年房价的预测。最后一个关键词想了很久，最后定格为：

我在做房价的这么多年，一直坚守“价值理论”，用理性的思维去看待房价，帮大家做资产配置，房子能买就买，不能买就不能买。

用《误杀2》中任达华的句话而言，“黑就是黑，白就是白。”

我也希望大家有这样的心态，对待房子，一定要理智，不要因为别人说涨就一股脑上车，不要因为别人说跌，就抱头逃离。