一、认识各类房产

货品房是房地产密切合作开发企业交纳农地税收收入、买回农地密切合作开发使用权后，工程建设住宅在市场上销售，有红本房产证，产权为70年。货品房限牌限贷，且买回3年内不能再次出售，现阶段产品价格高企，市中心区销售价格已破8万/平方米。

小产权房是指没红本的房屋，主要包括乡政府奶坛楼、乡政府和地产商密切合作资源共享的新盘、居民自有的农民房。部分是有水务局发的绿本，这种房子无法改名买卖；而大部分奶坛楼、居民的自有房，都没绿本，主要就是透过《合作建房转让协议》，另加律师缔造来买卖。小产权房买回不需要购房席位，产品价格通常为货品房的5折甚至更低、没税赋，相当于用货品房定金的钱，超额还清等占地面积的小产权房，无月供压力。尽管小产权买卖上不了法律枱面，但民间买卖十分活跃。

迁离分项房就是符合旧改拆毁前提、有迁离分项的房屋，主要包括旧区工程项目迁离分项房、农地养护自身利益统筹规划工程项目迁离分项房和旧区改建工程项目这3类迁离分项房。由较高价买回这类分项房，等待几年旧改圆满完成，即可拿到迁离红本货品房，笔者认为这就是非主流“期房”。

二、迁离分项房是怎么来的？

当货品房搭上一座“旧区”或者“旧区改建”的桥就会变为迁离分项房，比如龙山鹤塘小区预览、坂田葵涌村棚改等工程项目；小产权房搭上“旧区”或“农地养护自身利益统筹规划”这座桥也会变为迁离分项房，比如龙山大冲村预览、坪河西石磊子养护等工程项目。

△ 货品房、小产权房征地前后变化

何谓旧区？依照《深圳市旧区实行配套措施》，城市更新主要就是将破烂的旧商业区、旧区等区域拆毁后，工程建设捷伊货品房小区，由地产商负责征地收容。政府会预设可以实行旧区的前提，主要包括农地权属、物业公司预览意愿、建筑年代、相关规划情况等数项明确要求，尽管明确要求比较多，但解决配套措施也多，通常地产商会想各种配套措施搞掂。现阶段，在实行的旧区工程项目大约有800多个，未来将继续增加。

何谓农地养护自身利益统筹规划？依照《深圳市农地养护自身利益统筹规划工程资金管理配套措施》，农地养护主要就是将旧区的房子拆毁后，工程建设货品房小区。实行农地养护的门槛低，没旧区那么多前提，征地赔偿也是由地产商和物业公司协商。但，由于自身利益能增能减的不同，相对旧区，透过农地养护征地后可密切合作开发的农地占地面积及新增物业占地面积较少，现阶段在实行的工程项目有102个。

何谓旧区改建？依照《关于加强旧区改建工作的实行意见》，旧区改建主要就针对房龄满20年的阿尔布津商业区，这些房屋本身是有红本房产证的，征地后新建的物业，除了迁离部分是红本货品房，其余全部是保障房（安居房、人才房、公租房）。因此，棚改后的小区新盘品质可能会略低于预览、养护工程项目密切合作开发的新盘。现阶段正在实行的棚改工程项目近30个。

旧区、农地养护、旧区改建是深圳征地市场的三驾马车，除了满足政策明确要求，也涉及多方自身利益主体的谈判，进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的房产已经被划进了旧改的征地范围，但后续是否可以顺利实行仍要打一个问号。

旧改很复杂、程序多、不确定因素多，需要专业的分析评估，不要听风就是雨。

三、预览、养护、棚改，哪个更好？

从投资类型来看， 投资有预览或养护机会的小产权房，没席位限制、可买多套。投资有棚改机会的老破小货品房需要房票，如果你已经没购房名额，就不能买回。

从投资回报来看，低成本投资待征地的小产权房，获得高收益，这是喜闻乐见的。

从投资风险来看，由于棚改是政府主导、国企实行，大部分规划为保障房，一旦纳入征地范围，实行快；市场主导的预览、养护工程项目相对慢，涉及多方自身利益协调，具体因工程项目自身前提而异，需要专业评估分析。

一类，二类，三类，四类居住用地的区别：

1、一类居住用地

国标为R1，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。

可简单理解为别墅。独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。每户平均建筑占地面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅，每户平均建筑占地面积可高于此数，但不得超过50平方米。

2、 二类居住用地

国标为R2，意为：市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层住宅为主的用地。

可简单理解为多层或小高层，通常12层以下。该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。依照用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后工程建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。

3、三类居住用地

国标为R3，意为：市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境通常、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没设置独立厨房。

4、四类居住用地

国标为R4，原农村居民的住宅用地大多数为集体农地，基本是透过农民自有的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自有住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。现阶段，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。着眼于未来的城市工程建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改建，重点是完善居住配套设施及改善环境。