深圳是一个很奇妙的城市，一些貌似乏人问津的边沿行业往往充满巨额利润，比如说卖单据，比如说卖小产权房。

观澜的小产权房是在边沿丘陵地区坚挺成长的一股力量，即使买卖非常高调，却依然抵挡不动大家对它的“重视”，楼副校长就经常接到进行咨询观澜小产权房的消息，买房之前影迷群也经常有人迳自热门话题进行讨论。

楼副校长近日去观澜实地考察了几个“长廊小区”，观澜的小产权房实在跟商品房“环纹难分”，而中介机构释放出来的产品价格、贬值空间、风险走向等信息，也让楼副校长瞠目结舌。

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  跟着技术标准业务流程，我看了两套长廊式小产权房

严格说来，小产权房是深圳的历史欠账，不受法律保护，只能进行“地底买卖”，但这个“地底买卖”的业务流程并不冗乱，甚至能说是LX1点对点并行式服务。

长看了三个小区，毫无例外都是这一技术标准业务流程。

  两年提价40%以内，销售价格2.2万/㎡是行情价

看的第一个小区亦然围组合式的大街道社区荣泰园，包涵三期，没有小区长廊，1公里范围内无公交车站，因此产品价格相对昂贵，72平2房单价110万，单价大约1.5万/㎡，该产品价格包涵精装。而安家客数据显示，2018年12月该小区销售价格仅为1万/㎡，短短的两年时间涨幅高达50%。

楼导管观赏起来和贫农房相距不大

“后台”说这是收楼标准，红木家具也能奉送

对该小区的环境和洋房我表现出不甚令人满意，“后台”立刻提出旁有一个更快的长廊小区裕盛华庭，正好地产商推出了三套“留存单位”，有园林建筑有游泳池有地底车库，尺价更新，2014年交房，距离马鞍山地铁站大约700米，只是产品价格略贵。

乍一看这个小区实在是商品房，一二期围合在一个大院子里，二期又设有单独的门禁，安全性看起来很不错。园林建筑绿化面积并不多，但活动空间尚足。游泳池隐藏在二期大门旁的绿植中间，说是冬天停用了。

该小区的硬件配套比一些二手商品房似乎更快，产品价格也更加“硬气”，19楼83平2房单价188万，毛坯交房，单价2.27万/平米。据中介机构介绍，该小区在2015年销售价格仅9000元/平米，四年翻了1.5倍。而安家客官方数据显示，2018年12月销售价格为1.7万/平米，年涨幅34%，也不低。

还有一个数据相当惊人：中高楼层每往上一层单价增加4万。而楼副校长看的另外一个同类型小区每层差价不过7000元。

带看“后台”表示，一客户上半年看上一套123平3房，单价240万，犹豫了几个月没买，不久前被别人以单价265万买下，在没有明显利好刺激下，短短的几个月无端提价25万，深圳买房人和卖房人果然一样疯狂。

这样疯狂的提价在另一个更新的长廊式小产权房康城长廊中同样存在，该小区距离观澜最大的天虹商场仅300米，地铁12号线在附近设有海上田园东站，一墙之隔是单价1000万起的小产权别墅区。小区内除地面园林建筑，还设计有空中长廊、三层车库，入户大堂在灯光效果下别有一番富丽堂皇的感觉。

该小区周边多是中低楼层建筑，室内视野比前两个小区更加开阔，洋房设计上更加时尚，产品价格也更贵。98平单价220-230万，销售价格大约2.3万/平米。而去年底销售价格仅为1万/平米（安家客数据），年涨幅高达130%，比商品房还猛。中介机构透露，如果诚心想买能打95折，算下来单价大约2.1万/平米，相比去年涨幅也高达110%。

可分期可贷款，但需要与租房客竞争学位

贝壳找房显示，目前观澜片区二手商品房销售价格大约4.8万/平米，小产权房整体销售价格大约2.2万/平米，相当于商品房产品价格的46%。而小产权房要么全款要么首付五成，以88平188万计算，首付至少94万，这个产品价格在深圳买商品房也能有不少选择。

小产权房分期年限一般只有3-5年，少数可分期10年，且只能使用信用贷。购房者在确定意向后，小产权房的地产商会请专业人士估算买房人信用贷额度，据说准确性接近100%，但最终能贷下多少还需银行评估后确定。

值得一提的是，想要通过购买小产权房解决小孩读书问题的购房者，可能希望要落空。购买小产权的积分类型是三类，可能小产权房周边的学校很多，但是买了并没有太大优势，你还是要去跟租房的人拼积分。

距离观澜海岸城最近的小区已经封盘不卖

阶段的新房也不过4.5万/平米，观澜海岸城虽说是市场期待已久的明星项目，甚至传言要引进深外宝安分校，但终归逃不过新房限价政策，不太可能备案到六七万的单价。

但不得不说，观澜海岸城确实给周边的小产权房带来了非常高的心理预期，距离海岸城最近的一个项目上城名邸，据说剩余的两栋新品已经封盘不卖，就等着观澜海岸城开盘后提价卖。

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  小产权房加40-50万可换红本？

楼副校长在参观裕盛华庭时，带看“后台”明确表示，未来加四五十万能换红本。

楼副校长在深圳房地产行业摸爬滚打多年，可从来没听说这个政策。果然，当天晚上跟中介机构核实此事，中介机构一口否定，称没有该政策，但如果出了相关政策，大街道社区有优先权。

而后再去找带看“后台”进一步核实，她也改变了口径，说可能会有这个政策出台，但不确定何时出台，而裕盛华庭可优先换红本也只是中介机构和地产商一厢情愿的猜测，并无政策依据。

事实上，这种随口允诺的“大事”，在小产权房买卖过程中似乎是家常便饭。比如说关于是否有绿本的问题，中介机构表示有，带看“后台”则表示没有，只有集资建房合同。

旁小产权房涨了34%以内

楼副校长特意进行咨询了信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣，他表示：

有绿本说明房屋已经合法化，被政府认可，地产商开发的小产权房都是违法的，理论上不可能出现绿本。而所谓地产商和村委颁发的实际上都是假绿本，没有任何法律效力，该拆还要拆，不可能转红本。深圳违法建筑占市场住房体量半壁江山，涉及面广，政府出台政策非常谨慎，所以中介机构关于会转正的说法不可信。

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  掏钱前先看看小产权房都有什么样风险？

1、原住村民自己筹资兴建的农民房；

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

3、地产商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。

大部分小产权房买卖是签《合作建房协议》，然后把把原件资料交给买家，律师楼见证签字，大街道社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电，买卖业务流程是很快，但由于不受政府监控，也确实存在一些风险。

前几天央视新闻就爆出，山东济南一小产权房有100多套房源进行一房多卖，即一套房卖给了不同的两家人。好在深圳小产权房经过多年的发展，已经形成了较为成熟的买卖体制，通过引入律师见证，保证买卖的公平，同时防止一房多卖（每一套小产权房房源的出售，都要经过律师的见证和核查，律师事务所有该楼盘完整的成交资料）。而且一手小产权房是地产商销售，地产商不会为了一点小利益砸自己招牌，毕竟有整个小区要卖，二手小产权房如果是私对私买卖风险就比较大。

关于小产权房买卖中的其他风险，信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣表示：如果没有政府发的绿本，那还是违法建筑，可能面临被规划土地监察部门拆除的风险，当然也存在法不制众的情况。

而关于大体量小产权房是否如中介机构所说，比独栋小产权房风险小，张茂荣律师同样给出了答疑：

理论上说，体量大的涉及人员更多，执法难度更大，风险是比独栋小产权房小一点，但从另一个角度来说也不是：独栋建设期限久远的，可能是历史遗留违法建筑，有特别政策，政府会区别对待，而体量大的小区可能是新增违法建筑，拆除的风险更大（深圳市是区别历史遗留违法建筑和新增违法建筑处理的）。

楼副校长有话说：

相比商品房，小产权房确实昂贵不少，对于资金不足的刚需来说，这也不失为留在深圳的方式之一，长廊式小区过渡期自住是完全没问题的。但如果考虑投资，建议三思而后行，无论博拆迁还是等提价，其回报值都是不可预期的，存在较大风险。

无论哪种购买需求，掏钱前一定要反复确认中介机构的关键话术，毕竟中国文化博大精深，中介又容易夸下海口，稍不留神就误入了文字圈套。