中国官方高层智囊机构的一切原因———近日，国务院发展研究中心首次向社会公开提交十八届三中全会383改革计划总报告提出，在规划和使用控制下，允许农村集体土地和国有土地平等进入非农用地市场，缩小政府征地范围;对已形成的小产权房，根据东莞市朝阳区小产权房照的不同情况，补缴一定数额的土地出让收入，有条件转正。

       早在20032000年，北京被国土资源部列为集体土地流通试点城市之一。当时，试点计划和管理措施也正式出台而，由于当时选定的试点项目相对偏远(延庆怀柔寺城和大榆树)，流通缺乏市场需求支撑，因此不成功。12南京出台相关政策指出，2003年8小产权房项目符合房屋质量标准并通过规划审查的，应当在落实调查责任的前提下，依法办理建设、土地征用、转让手续。南京八卦洲的八卦花园和长江花园2009每年与南京国土资源局签订土地出让合同，同480元和每平方米492元就于2010年转正。这也是南京最早为小产权房转正的案例。

       去年，南京西善桥七彩星城社区1月再次传出即将转为国有土地，房地产平均价格从2007年的3600元/一个月内平方米暴涨至6000-7000元/平方米。该社区已获得政府批准，并按规定缴纳7000土地出让金超过1万元，取得国有土地使用证，受益2100多户，但还是有约1000按照政策规定，未来家庭拆迁安置房不能转让。

       今年广东省9月5《广东省农村宅基地管理办法》于公开征求意见日完成(送审稿)》，表示符合宅基地一户一宅申请条件的农村集体经济组织成员，可以购买本镇农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。但是，如何评价清湖小产权房并不涉及小产权房的积极性。

       转正不容易

       全国各地对小产权房的不同处理方法和结果证明，转正并不容易。去年深圳4住房建设规划月公布2012年度实施计划提出试点将原农村集体经济组织集资住房和城市村民自建住房纳入保障性住房有效供应渠道，同年71月下旬，东部海滨大鹏新区违法建设泰源珠宝生态科技创意园一度成为正式成员，但后来被官方驳斥为误传，项目也立案查处。去年广州全年清理

       相关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅为十一五期间到达2.83到目前为止，全国总量可能超过1亿平方米70若按100平方米/套计算相当于全国有7000一万套小产权房，按每户三口人计算，相当于住2.1亿人。

我们的法律规定，小产权房是违法的，但客观上存在很多，有些是明确禁止建造的。中国房地产和住宅研究协会副会长顾云昌认为，如果过去建造的小产权房屋是合理的，它将是合理的，这个问题一直困扰着相关部门，如果长期发展忽视也是一个大问题。

从改革的方向来看，农村土地和国有土地都是建设用地，法律问题造成了这种不合理。从土地制度来看，城乡土地应整合，同一地区实行同等待遇，但现在政府征用城市土地后土地价格较高，农民土地价格较低。顾云昌认为，目前计划将小产权住房转为正式住房，需要支付土地转让费，但如何支付需要定义权衡，根据实际土地价格人们不愿意支付，少支付他们会利用便宜，有些公然违法建设，该怎么办？?”

       合富辉煌首席分析师李文江认为，小产权房转让在短时间内无法实现。根据《土地管理法》，小产权房属于农村集体所有土地。其改革必须得到全国人民代表大会的同意。目前，这只是国务院发展研究中心的建议，其实施必须涉及多方面的协调和认证，也许也有可能先试点。李文江认为，小产权房需要全国人民代表大会的讨论。我认为有一个初步的计划需要五年的时间。

小产权的合法化不仅仅是补充土地价格。要进入城市，必须有统一的规划和程序，比如水电、道路、教育设施等一系列问题，而不是像计划生育超级生育那样支付。广州同创卓越房地产投资咨询有限公司总经理赵卓文认为，小产权房屋不合法、不合规，其积极的风险非常大、非常复杂，不能紧急，应逐步解决。

       转正后或纠纷?

       广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为，即使小产权房转正，事后也难免会发生纠纷。谁应该支付土地出让金？?何培华说，如果土地出让金由开发商支付，但一些开发商必须由所有业主签字，一个小产权房有数千平方米和共享面积，各方必须有异议。此外，不可避免地会有小业主认为房子已经买了，转让金应该由开发商支付;但开发商也会认为房子已经卖出去了，应该由小业主支付。如果之前在合同中有协议，很容易说，但如果没有协议，肯定会有争议。

       去年年底14白云区大源村买了一套二手40多平方米小产权房白领李正(化名)他说，他的合同没有就拆迁补偿或征收达成协议，那份合同实际上是在愚弄买方。2011年8天河区龙洞一小产权房买了黄忠(化名)说价格合理就交，不合理就不交。反正我买的便宜，不在乎有没有证。

       这次“383改革计划建议有条件纠正小产权住房。几天前，国务院发展研究中心农村部长韩军在接受南都记者电话采访时表示，没有公告，你等三中全会一召开就知道了。

       土地出让金怎么补交？?根据以前的价格或目前的市场价格?

       作为小产权房转正最重要的环节，业界对土地出让金的补缴方式有不同的看法。现在国内设计的住宅寿命都是按照50每年，一些小产权房甚至可能有消防设计、建筑结构承重等问题，质量也不好。家和房地产集团副总裁张建勋认为，小产权房应符合现行商品房验收规范，政府将根据实际情况进行评估，然后按实际评估价格征收土地出让金。

       知名财经评论家叶檀认为，至少按照当时的土地价格补充。顾云昌认为，应该比房改房的标准多一点，比现在的市场价少一点，从两者之间找一个平衡点。李文江认为，基本方向应参照小产权房的建设年限和现行商品房价格的百分比，并建议召开专家听证会。中原房地产项目部总经理黄涛认为，应以当前市场价格补充，不可能按十年前的价格补充。

       转正对楼市有多大影响？?楼市垮掉?只影响二手市场?

       专家们对小产权的转正褒贬不一。很多人认为会导致房价下跌，但也有人认为对楼市影响不大。

       黄涛认为，以目前的小产权住房供应，房价肯定会立即下跌，等待房地产市场崩溃。然而，李文江认为，现有的小产权住房实际上并不占很大比例，由于政府考虑成为正式住房肯定会抑制未来的小产权住房建设，因此当前的小产权住房上市，只能对二手房地产市场产生影响。此外，大多数小产权住房现在都住着，真正流通到市场的人应该仍然很少。此外，其环境和住房质量对二手商品房的影响也有限。

       顾云昌认为，小产权住房正在增加土地供应主体，打破政府垄断，可以抑制房价和土地价格。但对于已建成的小产权住房，其流通对市场影响不大。总的来说，中国房地产市场的需求仍在继续产生。小产权的加入改变了供需关系。届时，房价的增长率将放缓，但只要经济没有问题，房价就会上涨，但趋势是稳定的。。他认为，在缺乏投资渠道和货币宽松的中国，小产权住房进入市场后，对房地产投资保存和增值的需求仍然存在大城市需求越强劲。

如果允许小产权住房的新增量进入市场，它将对房地产市场产生巨大的影响，但现在它是为了解决小产权存量的问题。叶檀认为，如果小产权住房的土地差异与市场价格相似，就不会影响现有的房地产市场。

       黎文江认为，房价不是土地制度改革可以降低的，而是通过长期机制改变供应结构。

       改变房地产开发模式?影响不大?

       叶檀认为，目前的问题是解决历史遗留问题，因此不会影响现有的房地产市场和发展模式。李文江说，现在很多人认为土地改革会有很多小产权住房，事实上，这些土地主要用于经济发展。他说，城市村改造的土地价格仍然很高，改造后的土地应该是住宅商品房模式，而不是小产权住房模式。

   网络调查：75%网友支持小产权房转正

       出人意料的是，有75%网友支持小产权房转正。南都近日联合腾讯大粤房地产网发起调查4746有名网友投票75.45%网友支持小产权房转正，1165名(占24.55%)不支持小产权房转正。

       参与调查的网民中，有45.36%网友住房为商品房，31.15%住房为小产权房，20.44是自己的宅基地房，还有3.05%住保障房。有47.6%有网友表示，如果需要买房准备买小产权房，还是有的52.4%的网友选择商品房。对于小产权房的转正，希望商品房价格下降让更多的人买得起房的网友占64.67%，希望能买到占用小产权房的小产权房30.69%。有27.51%网民们担心小产权房的建设和交易更加猖獗19.15%担心商品房价格下跌。

       深圳一半的小产权房价格低于商品房1/3

       由于历史遗留问题，深圳小产权房数量极大，约占深圳房屋总建筑面积的一半。近年来，小产权房价格也随着商品房价格的同步上涨，约为同一地区商品房价格的一半至三分之一。由于深圳商品房价格一路上涨，小产权房的交易也非常活跃。

       价格低，也可以分期付款

2010年，已在深圳工作了两年的罗小姐买下了位于龙华上早新村的一套约90平方米高档小产权房村委会统建拥抱，售价40万，今年套房涨到了70万，上涨了75%。而在2010在年购政策出台之前，龙华商品房价格在市场最佳时期已经突破2万元/到目前为止，龙华商品房平方米2.4万/平方米，约涨20%。近三年来，龙华小产权房的涨幅甚至超过了商品房。

       长期从事深圳小产权房销售代理的李先生告诉记者，大多数购买小产权房的业主仍然自己生活，但也有投资者赌博成为正式投资者。如果按租售比计算，购买小产权房的投资回报率也较高。

       在暴利的刺激下，近年来小产权房的非法建设仍如雨后春笋般涌现。记者调查发现，福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都有非法建筑出售，其中沙井街是小产权房最集中的，几乎90%的房屋供应都是小产权房。

       这些小产权房不仅有社区和标准化的物业管理，还有一些财务实力雄厚的小产权房开发商甚至提供分期付款。有村委会盖章担保，小产权房也可以抵押。

       占深圳房屋总建面半壁江山

       截至相关部门公布的数据2011年12月，深圳违法建筑达到37.94建筑面积高达1万栋4.05深圳总建筑面积1亿平方米49.27%。如何处置如此大量的小产权房？?在深圳，小产权房有望转正的说法已经不是第一次浮出水面了。2009深圳市人大常委会通过《农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》后，时有发生。2012年4月，深圳市公布的《住房建设规划》2012根据年度实施计划，深圳将试点将原农村集体经济组织集资住房和城市村民自建住房纳入经济适用房的有效供应渠道。但多年来，深圳市政府并没有发布更明确的处理计划。