提问：美丽的房姐，法拍公司可信吗?龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢

回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

最后，眉山房产没有投资价值。

第二个问题：先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。

如果不打算卖这套继承的房产，建议母亲拉个房查记录，看是否体现这套房。如果不体现，建议直接JLH的方式做接力贷。

提问：新人首问。房姐好！坐标武汉，现有三套房。A在后湖，90平，小高层，户型好，目前自住，公积金还贷。B也在后湖，小公寓，目前出租，以租还贷，基本持平。C在解放公园路20年老破小步梯房，19年底入手，93平，186万，商贷，主要为孩子今年下半年上小学，上班较近。问题1：今年下半年会入住C房，请问A房是出租还是出售？问题2：B房是继续出租还是出售？问题3：C房入手是否划算？后期如何处置？孩子将从小学到高中，估计要至少住十年。

回答：你好，后湖是我们推荐的板块，可以继续持有，还有空间。公寓一直不推荐，涨幅弱，交易税费极高，建议出手置换成潜力盘。老破小学区挂学票没有问题，建议在房龄满25年之前保留学位出手，武汉房龄超过25年的老破小不能按揭，下家需要全款接盘，价值和流动性都大打折扣。

提问：房姐，请问为什么说北三县，香河，大厂的房子是骗局？？？

回答：分析大厂香河的问题，就是分析环京的问题。大厂香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值。

提问：亲爱的房姐你好，关于买房的事情咨询一下，目前坐标江苏常州，已婚，我与妻子名下有两套房，一套市场价200万，公积金贷款45万，月供2700,另外一套市场价120万，商贷70万，月供4200.目前家庭年收入25万，请问该如何继续操作

回答：你好，目前名下的2套房分别是哪2个盘？手上无子弹，建议把尾款45万的这套做截断抵押融资。开发二线省会城市房票，继续淘笋买入。

提问：房姐五月在东原启城一期买的工抵房，现在交房拖延了三个多月至今备不了案。该怎么办？

回答：你去做下产调这套房是不是已经备案了？看看这套房是否已经解压，解压之后才可以正常备案的。目前来看八成是有点问题的，可以直接要求赔偿违约金

提问：美丽睿智的房姐你好，新人提问，目前我们在广州工作，老家湖北，我深圳户口，老婆武汉大专落户的集体户口，两人月薪三万左右，刚拿下碧桂园十里春风高层预计三年后回武汉发展自住，首付四成已付，深圳罗湖东门南塘商业广场C区有一套48平的一房一厅，明年11月份满五年，信用卡有10张50多万额度，没怎么用，中银e贷22万用了8万，中行装修贷30万用了7万，目前子弹已用完，考虑把深圳的房子卖了再在武汉买第二套投资，请问1.深圳的那套房子出售的时机什么时候比较好；2.二套房投资怎么选择比较好；3.二套房我们可以用广州的公积金做异地公积金贷款和商业贷款组合贷吗，武汉一套因公积金额度不高，我们想在累积一些二套用，谢谢

回答：你好，并不建议放弃一线资产，深圳最近利好很多，天花板高，未来还有空间，建议在横盘期置换成更优质的资产。如果打算房票一线，回武汉，深圳房产出手后，裂变2套武汉低价潜力盘。一套用你们的二套资格淘笋。另一套开发老人票做接力贷买入。武汉支持异地公积金贷款。

提问：我们夫妻跟孩子长期生活在美国硅谷，在西雅图和硅谷各有一套房子，自己手头加上爸妈有400w（40w美元+100w人民币）左右的闲钱可以投资，考虑到以后要回中国养老和照顾老人（我们已经40了），我们这情况是不是贷款买房没希望啦？我们在武汉有一套，还有哪个城市能上车？40w美元是否应该再在硅谷再买一套？

回答：对于生活在国内的我们来说，美国资产的正确用法是：资产5000万以上，进行分散配置，对冲持有单一人民币资产的风险。从这个角度看，投资美国房产并不追求绝对回报（房价上涨速度），租售比也不是最重要的。选择最最稳健，同时流动性也较高的市场，才是最关键的。也就是首选纽约、硅谷，次选波士顿等几个大城市的中心城区。从资产配置上来看，可以考虑出手西雅图，继续加仓推荐的几个城市。中国的一线城市北上广深未来10-20年也属于飞速发展状态，房价也有很大的想象空间，也可以考虑继续加仓。中国找代持，或者用老人票继续买入就好了。

提问：新人首问，房姐你好！男33岁大专，儿子6岁，子弹50，现徐东开店家庭年收入40万。婚前购万科金色城市87平，贷款余额26万，沌口万达公寓一间无贷月租1700。婚后购西安雅菏中环大厦117平老婆名下贷款余额36万；父母名下徐东才华名苑224平楼梯房顶复，贷款余额75万月供1万自住。广州户口正在办理中，预计今年年底到手。目前准备1、卖西安，结清万科，二套资格买武汉，后期再入广州。2，卖西安，结清武汉，入广州250左右上车盘，待2027年才华名苑结清后卖万科加到时资金二套入广州。3，2020年卖出西安和万科，凑子弹250满贷入广州，近六年压力会很大。其他没想到，望房姐指点。

回答：你好，目前最需要出手的是沌口万达公寓全款房，沌口落寞，公寓没有涨幅，租金收益也一般，没有杠杆，留着升值潜力不大。西安长线看不如武汉，也可以考虑出手，不用还清武汉的尾款。建议子弹150以上，入手广州，二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，找垫资公司配合。等楼市回暖后出手才华名苑裂变2套三环内低价潜力盘，一套自住，一套投资。万科金色城市还有空间，继续保留。

提问：房姐你好，我是今年7月毕业的，工作地点在武汉天地，想买一套房做婚房。最近汉口北的长江青年城推出了住宅，我看了一下有点心动，想请教房姐那里是不是一个好的选择。另外，还有哪些地方比较适合买吗？

回答：你好，所有的共有产权都是大坑，资金被套的死死的，涨幅几乎为0，能买商品房就买商品房。子弹多少？建议说说具体情况，在做推荐。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。